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为房产老人陷入亲情危机 老人合同纠纷中3成涉及房产

发布时间:2018-01-05 15:25:19 来源北京晨报

因女儿向他人借款150万元,一对老夫妇同意以名下房产抵押提供担保,然而房屋却在不知情的情况下被他人恶意转卖……近日,朝阳法院发布的《涉老民事案件审判白皮书》显示,近5年受理的涉老年人的民事案件中,合同纠纷有三成涉及房产。房产的归属不明、处分不当,还极易诱发家庭矛盾,使老年人陷入亲情危机。此外,伴随着老年人名下房产的增值,导致赡养纠纷也呈现新的特点——子女从以往的推诿赡养责任变成了争夺藏匿老人,以获得对老人财产的使用和控制。

父母担保女儿借款致房产被转卖

年过六旬的付女士夫妇在朝阳区双井附近有一处房产,登记在付女士名下。2013年,因女儿向崔先生借款150万元,应对方要求,夫妇俩同意以房屋作抵押,承担连带还款责任。夫妇俩为崔先生指定的代理人陈先生出具了相关手续。

付女士没有想到,在女儿正常还款的同时,自己名下的房屋却被卖给段女士。对方购买后并未收房,又直接出售给谭某。2013年6月,谭某带着十余人上门收房,强行拆除防盗门。无奈之下,老两口只得搬出房屋。

付女士夫妇认为崔先生、陈先生和段女士恶意串通,擅自以不合理的低价将房屋过户至段女士名下,2013年8月,付女士夫妇将陈段二人诉至法院,要求确认房屋买卖无效,并赔偿差价损失85万余元。

经法院查明,付女士夫妇曾为陈先生出具委托书,声明自愿委托其办理涉案房屋提前偿还银行贷款、解抵押登记、签订买卖合同、办理产权过户登记、代缴相关税费、收取售房款等相关事宜,该委托书还进行了公证。2013年5月21日,陈先生代理付女士与段女士签订房屋买卖合同,以150万元将房屋售给对方。

据段女士称,其购房的150万元现金分两次支付给陈先生,因家中有现金,故无任何提款记录。她与崔先生之前并不相识,直至诉讼才知道此人与付女士女儿之间的借款关系。购房前,她在中介陪同下实地查看了房屋。不过,崔先生到庭作证时却表示,他未参与房屋出售并否认委托中介售房。

段女士购房后并未收房,而是将房屋再次出售。2013年7月9日,段女士与谭某签订房屋买卖合同,约定价款150万元。实际成交价格为165万元,其中10万为定金。合同签订当日,段女士银行账户内进账155万元,该款项进账后,其中150万元转回给了崔先生。对此,段女士解释为委托他人理财。

庭审中,陈先生、段女士否认恶意串通,并称房屋销售价格高于政府指导价,系正常交易。案件审理期间,房地产评估机构对房屋交易时的市场价格进行评估,鉴定结果为235万余元。

法院认定恶意串通判决卖房无效

法院经审理认为,陈先生作为受托人,应当秉承全面维护委托人利益的原则处理委托事务,且应将处理委托事务取得的财产转交委托人。然而,陈先生在实际处理委托事务的过程中,仅考虑并非其委托人的崔先生的债权实现,以过分低于市场价的价格出售涉案房屋,严重损害委托人付女士夫妇的利益。且陈先生亦未将售房款交予委托人。因此,法院认定陈先生在售房过程中存在故意损害委托人利益的行为。

段女士与陈先生之间所谓150万元的款项往来,无任何银行提款、转款或者存款记录予以佐证。而在再次出售涉案房屋的过程中,买受人付款后,段女士却刚好将150万元转至崔先生账户,该转账事实,可否定段女士关于在诉讼前不认识崔先生的陈述。此外,段女士在购买房屋后未曾实际控制涉案房屋即将房屋转售他人,并让买受人自行接收房屋,该情形违反正常交易习惯。

综上,一审认定陈先生与段女士恶意串通,通谋虚假签订房屋买卖合同,并将房屋转移登记至段女士名下。段女士既未真实支付交易价款,亦未取得对房屋的实际占有。此后,段女士又将房屋转移登记至谭某名下,并以所得款项抵偿付女士女儿对崔先生所负债务。陈先生与段女士存在恶意串通损害付女士夫妇利益的行为,该合同应属无效。现房屋已登记至谭某名下,付女士夫妇有权要求二被告予以赔偿。

最终,法院判决确认付女士与段女士签订的房屋买卖合同无效,判令陈先生、段女士赔偿85万余元。判决后,陈先生提起上诉,二审维持了原判。

朝阳法院奥运村法庭副庭长蔡峰指出,像付女士这样将房屋抵押登记等手续委托给出借人指定的陌生人代理,存在巨大风险。这样的代理人难以代表自己一方的利益,甚至恶意串通损害委托人利益。

“老年人在处分房产时应格外审慎,务必在充分理解文件内容、法律后果和交易风险的情况下,签署相关书面文件,建议提前与家人、子女协商,必要时咨询专业人士。一旦发觉合法权益受损,应及时采取维权手段,通过诉前或诉讼保全,冻结房屋权属登记手续,避免因时间拖延,房屋发生新的流转导致维权成本增加。”蔡峰提示说。

老年人合同纠纷中三成涉及房产

北京晨报记者从朝阳法院了解到,家庭矛盾是涉老案件的主要原因,而诱发家庭矛盾的导火索往往是房产的归属、分配和处置问题。该院发布的《涉老民事案件审判白皮书》显示,近5年受理的涉老年人的民事案件中,合同纠纷有三成涉及房产,家事纠纷中的继承、分家析产、离婚等基本都涉及房产,而侵权纠纷中的所有权确认、返还原物、排除妨碍三类占比较高的案件,也基本涉及房产。房产的归属不明、处分不当,还极易诱发家庭矛盾,使老年人陷入亲情危机。

由于历史原因,老年人大多拥有各种形式的房产,如房改房、央产房、承租公房、私有住房、农村宅基地自建房等,且这些房屋均带有一定的福利性质,取得成本较低,但目前房屋本身或价值大幅增值、或因拆迁等潜在巨大利益。

在以往的赡养纠纷中,子女多以经济困难、无力支付赡养费为由互相推诿赡养责任,老年人无人照管的情况居多。但近年来,因老年人名下的房屋、宅基地使用权等蕴含着巨大的经济利益,与老年人共同生活还意味着对老年人财产的使用和控制。因此,子女之间开始出现争夺、藏匿老人的现象,其他子女则常以见不到老人为由拒付赡养费。

蔡峰称,一些老人会提前订立遗嘱或生前进行财产转让或赠与,这样直接赡养老人的子女往往占有很大优势。根据我国《继承法》规定,与被继承人共同生活或尽到赡养义务的继承人,分配财产时可以多分,其他有抚养能力而不尽抚养义务的继承人,可以少分或者不分。因而,子女争夺老人便有了利益驱动。

建议老年人不要过早将财产赠与子女,以免影响家庭关系。自己的财产自己控制是老年人应对养老风险的最佳方式。

老年人民间借贷呈井喷式增长

调研还发现,2016年受理涉老年人的民间借贷纠纷4403件,是2015年的近6.7倍。同时,该院民间借贷纠纷中,涉及老年人的案件比例高达44.6%,老年人参与民间借贷投资的热情和涉诉比例均高于其他年龄层次的群体。

老年人往往积累了一定的社会财富,在投资理财方面有较高的需求,但对投资风险和法律行为的后果往往认识不足,容易轻信他人,作出对己不利的意思表示。

比如,经不住高息、高回报和礼品的诱惑,轻信他人虚假宣传,将大额积蓄委托他人理财或出借他人,最终款项不知所踪,血本无归;本想通过房屋抵押进行理财投资,却在他人哄骗下签署房屋买卖协议和全权委托书,导致房屋被他人贱卖,财物两空;子女以办理迁户、委托理财等理由,要求老人签署财产赠与协议或将钱款转移到子女账户,取得财产后谎称财产是老人赠与,致使老年人财产权利被侵犯等。

上述情形中,老年人往往签署有书面协议,且大多又没有对自己有利的有效证据,一旦发生纠纷,财产权利很难得到保护。实践中,常有些老年人主张与子女是借名买房关系或者曾达成过房屋分割协议等,但因未能提交证据,最终难以获得支持。

朝阳法院李瑶瑶法官建议,老年人不要轻信口头宣传,警惕高息、高回报陷阱,理性投资。此外,应留好养老钱,切忌将全部储蓄用于投资,同时杜绝将大量资金投资单一项目,以降低投资风险。

法院还建议房屋权属登记机关、民政部门、公证机关、银行等金融机构,在办理涉及老年人的房产和大额资金处置业务时,尽量要求老年人本人到场,明确告知业务内容、法律后果,充分提示交易风险,确保在老年人知情、自愿的情况下办理。


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